Comprar tu primera vivienda es un proceso lleno de decisiones importantes tomadas en poco tiempo, y es fácil cometer errores que luego pesan durante años. Muchos de estos fallos son evitables si sabes de antemano dónde suelen tropezar los compradores primerizos. Repasamos los más habituales para que puedas anticiparte.
No calcular todos los gastos adicionales a la entrada
Es el error más frecuente: centrarse solo en el precio de la vivienda y el porcentaje que financia el banco, sin tener en cuenta que notaría, registro, gestoría e impuestos suponen habitualmente entre un 10% y un 12% adicional del precio. Si no reservas ese dinero desde el principio, puedes encontrarte sin liquidez suficiente justo antes de la firma.
Fijarse solo en el TIN y no en la TAE
El tipo de interés nominal (TIN) es solo una parte del coste real de la hipoteca. La TAE incluye también comisiones y gastos asociados, y es el dato que realmente permite comparar ofertas de distintos bancos de forma justa. Comparar hipotecas mirando únicamente el TIN puede llevarte a elegir una oferta que, en la práctica, es más cara que otra con un TIN algo superior pero sin comisiones.
No comparar ofertas de varios bancos
Muchos compradores primerizos solicitan la hipoteca solo en el banco donde tienen su cuenta habitual, sin comparar con otras entidades. Las condiciones pueden variar significativamente para un mismo perfil, así que pedir simulaciones en al menos tres o cuatro bancos (o acudir a un bróker hipotecario) suele traducirse en mejores condiciones finales.
Aceptar productos vinculados sin hacer números
Los seguros de vida, hogar o los planes de pensiones vinculados a la hipoteca a cambio de una rebaja en el tipo de interés no siempre compensan. Antes de aceptar, calcula el coste total de esos productos durante los años que previsiblemente los mantendrás, y compáralo con el ahorro real que supone la bonificación del interés.
No pedir la nota simple antes de comprometerte
Saltarse este paso puede llevarte a firmar arras por una vivienda con cargas pendientes (una hipoteca sin cancelar, un embargo) que complican enormemente la operación. La nota simple es barata y rápida de obtener, y debería ser un paso obligatorio antes de cualquier compromiso económico serio.
Sobrevalorar tu capacidad de pago futura
Es habitual calcular la cuota máxima que «en teoría» podrías pagar, sin dejar margen para imprevistos: cambios de trabajo, gastos médicos, reparaciones del hogar o, simplemente, la subida del Euríbor si tienes hipoteca variable. Dejar un colchón razonable entre lo que podrías pagar como máximo y lo que realmente vas a comprometer reduce mucho el riesgo de apuros financieros en el futuro.
No leer bien el contrato de arras
Firmar arras sin entender qué tipo son (penitenciales, confirmatorias o penales) o sin incluir una cláusula que condicione el contrato a la concesión de la hipoteca puede hacerte perder la señal entregada si finalmente el banco no te concede la financiación en las condiciones esperadas.
Dejar la revisión de la hipoteca para el último momento
Llegar al día de la firma sin haber revisado antes la FEIN y comparado sus condiciones con lo pactado inicialmente es un error que se repite mucho. El acta de transparencia notarial, disponible al menos diez días antes de la firma, existe precisamente para evitar este problema: aprovéchala con calma.
No tener en cuenta los gastos de mantenimiento tras la compra
Comunidad de propietarios, IBI, seguro de hogar, suministros y posibles reformas o mantenimiento no desaparecen una vez firmas la hipoteca. Es un error habitual ajustar tanto el presupuesto a la cuota hipotecaria que no queda margen para estos gastos recurrentes de ser propietario.
Cómo planificar el presupuesto de una reforma integral
Antes de comprar una vivienda que necesita reforma integral, conviene solicitar presupuesto a al menos dos o tres profesionales distintos para tener una idea realista del coste total, ya que las estimaciones iniciales a menudo se quedan cortas frente a imprevistos que aparecen durante la obra (instalaciones antiguas, problemas estructurales ocultos, etc.).
Es recomendable reservar un margen adicional de entre un 10-15% sobre el presupuesto inicial estimado, precisamente para cubrir estos imprevistos sin tener que paralizar la obra o recurrir a financiación de última hora en condiciones poco ventajosas.
Algunas hipotecas permiten incluir el coste de la reforma dentro del mismo préstamo (hipoteca con reforma incluida), lo que puede resultar más económico que solicitar un préstamo personal adicional para la obra, aunque suele requerir presentar un presupuesto detallado de la reforma al banco como parte de la solicitud.
Preguntas frecuentes
¿Se puede incluir el coste de la reforma en la misma hipoteca?
Sí, muchas entidades ofrecen hipotecas que incluyen un importe adicional para reforma, presentando un presupuesto detallado como parte de la solicitud.
¿Cuánto margen conviene reservar para imprevistos en una reforma?
Se recomienda un margen adicional de entre un 10-15% sobre el presupuesto inicial estimado por los profesionales.
¿Es mejor pedir un préstamo personal o incluir la reforma en la hipoteca?
Incluirla en la hipoteca suele salir más económico en términos de tipo de interés, aunque implica alargar la deuda hipotecaria y requiere aprobación previa del banco.
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Conclusión
La mayoría de estos errores tienen algo en común: se producen por prisa o por falta de información antes de tomar decisiones importantes. Dedicar tiempo a comparar ofertas, revisar documentación y calcular con realismo tu capacidad de pago es la mejor forma de evitarlos. Comprar tu primera vivienda no tiene por qué ser un proceso estresante si llegas preparado a cada paso.