Antes de que un banco te conceda una hipoteca, hace un cálculo muy concreto: ¿qué parte de tus ingresos mensuales se iría en pagar la cuota? Esta relación entre ingresos y cuota es, junto con los ahorros disponibles, el factor más determinante para que te concedan (o denieguen) el préstamo. En este artículo te explicamos cómo calcular cuánto necesitas ganar según el importe de hipoteca que quieres solicitar.
La regla del 30-35%: tasa de esfuerzo
Como norma general orientativa (no una regla legal estricta, pero sí un criterio ampliamente usado por la banca española), la cuota mensual de todas tus deudas —incluida la hipoteca— no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Esto se conoce como tasa de esfuerzo, y es el primer filtro que aplican los bancos al estudiar tu solicitud.
Es importante entender que este porcentaje se calcula sobre el conjunto de tus deudas (préstamo de coche, tarjetas de crédito con pago aplazado, otros préstamos personales), no solo sobre la futura hipoteca.
Ejemplo de cálculo según ingresos
Veamos cuánta cuota mensual podrías asumir según distintos niveles de ingresos netos, aplicando el límite del 35%:
| Ingresos netos mensuales | Cuota máxima recomendada (35%) |
|---|---|
| 1.200 € | 420 € |
| 1.500 € | 525 € |
| 1.800 € | 630 € |
| 2.200 € | 770 € |
| 2.500 € | 875 € |
De la cuota máxima al importe de hipoteca
Una vez sabes qué cuota mensual puedes asumir, puedes estimar el importe de hipoteca aproximado que te concederían, según el tipo de interés y el plazo. Por ejemplo, con una cuota máxima de 630 €/mes, a un interés del 3% a 30 años, podrías optar a una hipoteca de aproximadamente 150.000 €. Puedes repasar la lógica exacta de este cálculo en nuestro artículo sobre cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca.
Ingresos de una o dos personas
Si solicitas la hipoteca junto a tu pareja o con otro titular, el banco suma los ingresos netos de ambos para calcular la tasa de esfuerzo conjunta. Esto amplía notablemente el importe de hipoteca accesible, aunque también implica que ambos titulares responden solidariamente de la deuda completa.
Otros factores que influyen, además del sueldo
El nivel de ingresos es determinante, pero no es el único factor que valoran los bancos:
- Tipo de contrato: un contrato indefinido con antigüedad pesa más que uno temporal o en periodo de prueba.
- Estabilidad de los ingresos: los autónomos suelen necesitar acreditar 2-3 años de actividad con ingresos estables.
- Ahorros disponibles: aunque ganes lo suficiente para la cuota, necesitas también el 20-30% de entrada y gastos.
- Historial crediticio: no tener impagos ni figurar en ficheros de morosidad (ASNEF, RAI).
- Otras deudas activas: préstamos de coche, tarjetas revolving o financiaciones pendientes reducen tu margen disponible para la hipoteca.
Qué hacer si tus ingresos no llegan al mínimo necesario
Si tu tasa de esfuerzo supera el 35% con la cuota que necesitarías, tienes varias alternativas: alargar el plazo de la hipoteca (reduce la cuota mensual, aunque aumenta el coste total), buscar una vivienda de precio inferior, aportar más entrada para reducir el capital solicitado, o incorporar un segundo titular a la solicitud. También conviene revisar si cumples los requisitos de programas como el aval ICO para jóvenes, que puede facilitar el acceso incluso con menos ahorro inicial.
Conclusión
Los bancos usan la tasa de esfuerzo (cuota de deudas entre ingresos netos, con un límite orientativo del 30-35%) como criterio central para decidir cuánta hipoteca te pueden conceder. Calcular con antelación esta cifra te permite ajustar tus expectativas de precio de vivienda a tu realidad de ingresos, y entender qué margen tienes para negociar plazo, importe o segundo titular antes de presentar tu solicitud al banco.
Cuándo compensa amortizar hipoteca de forma anticipada
Amortizar anticipadamente una hipoteca reduce el capital pendiente y, con ello, los intereses totales a pagar durante la vida del préstamo. Sin embargo, no siempre es la mejor decisión financiera: conviene comparar el tipo de interés de la hipoteca con la rentabilidad que se podría obtener invirtiendo ese mismo dinero en otro producto, considerando también el nivel de riesgo asumido en cada caso.
Existen dos formas principales de amortizar: reducir cuota (mantener el mismo plazo pero pagar menos cada mes) o reducir plazo (mantener la cuota pero terminar de pagar antes). Reducir plazo suele generar un ahorro mayor en intereses totales, mientras que reducir cuota aporta más margen de liquidez mensual inmediato.
Antes de amortizar conviene revisar si la hipoteca tiene comisión por amortización anticipada (limitada legalmente en los préstamos posteriores a 2019, pero presente en algunos productos anteriores) y valorar si merece más la pena mantener un colchón de ahorro para imprevistos antes que destinar todo el capital disponible a reducir la deuda.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor reducir cuota o reducir plazo al amortizar?
Reducir plazo suele generar más ahorro total en intereses, mientras que reducir cuota aporta más alivio mensual inmediato; la elección depende de la prioridad financiera de cada familia.
¿Todas las hipotecas permiten amortización anticipada sin coste?
No todas; algunas hipotecas antiguas incluyen comisiones por amortización anticipada, aunque la ley limita estos costes en los préstamos firmados tras 2019.
¿Conviene amortizar hipoteca si se tiene poco ahorro disponible?
Generalmente se recomienda mantener un fondo de emergencia antes de destinar todo el ahorro a amortizar, para no quedar descubierto ante un imprevisto.