Antes incluso de empezar a mirar pisos, la primera pregunta que deberías hacerte es: ¿cuánto dinero necesito ahorrado para comprar mi primera vivienda? La respuesta sorprende a muchos compradores primerizos, porque no basta con la entrada del 20% que todo el mundo menciona: hay que sumar también los gastos e impuestos de la compra. En este artículo te explicamos, con cifras concretas, cuánto deberías tener ahorrado antes de lanzarte a buscar piso.
El 20% que casi ningún banco financia
La gran mayoría de bancos en España financia como máximo el 80% del valor de tasación o del precio de compra (el que sea menor de los dos). Esto significa que, salvo que accedas a una hipoteca al 100% o a un aval específico para jóvenes, el 20% restante del precio de la vivienda tendrás que aportarlo tú de tus ahorros.
Por ejemplo, si compras una vivienda de 180.000 €, el banco financiaría como máximo 144.000 € (el 80%), y tú tendrías que poner de tu bolsillo los 36.000 € restantes, solo en concepto de entrada.
Los gastos adicionales: otro 10-12% del precio
Además de la entrada, comprar una vivienda conlleva una serie de gastos e impuestos que no se financian con la hipoteca y que hay que pagar de tu propio bolsillo en el momento de la firma. Estos gastos suelen suponer entre un 10% y un 12% adicional del precio de la vivienda, y varían según si es de segunda mano (ITP, que depende de la comunidad autónoma) o de obra nueva (IVA + AJD). Incluyen notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación y, en su caso, honorarios de agencia inmobiliaria.
En nuestro artículo sobre gastos de comprar una vivienda desglosamos cada uno de estos conceptos con detalle.
Ejemplo práctico: vivienda de 180.000 €
Veamos un ejemplo completo con una vivienda de segunda mano de 180.000 €:
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Entrada (20% no financiado) | 36.000 € |
| ITP (varía por comunidad, ejemplo 8%) | 14.400 € |
| Notaría | ~900 € |
| Registro de la Propiedad | ~500 € |
| Gestoría | ~350 € |
| Tasación | ~350 € |
| Total aproximado necesario | ~52.500 € |
Como se observa, el ahorro necesario ronda el 29% del precio de la vivienda, muy por encima del 20% de entrada que suele mencionarse de forma simplificada. Es fundamental tener esto en cuenta desde el principio de tu plan de ahorro, para no llevarte una sorpresa desagradable cerca de la firma.
¿Existen excepciones? Hipotecas al 100% y avales
Sí, existen algunas vías para reducir el ahorro necesario, especialmente si eres menor de 35-40 años:
- Aval ICO para jóvenes: el Estado avala una parte de la hipoteca, permitiendo financiar hasta el 95% del valor sin necesidad de que un familiar avale.
- Avales autonómicos: algunas comunidades autónomas tienen programas propios de avales para primera vivienda.
- Hipotecas al 100% de bancos específicos: algunas entidades ofrecen financiación superior al 80% en determinados casos (funcionarios, viviendas de su propia cartera, etc.), aunque suelen tener condiciones más exigentes.
Aun así, incluso con estas opciones, los gastos e impuestos de la compra (ese 10-12% adicional) casi nunca se financian, por lo que siempre necesitarás un colchón de ahorro mínimo para cubrirlos.
Cómo saber si tu ahorro es suficiente
Antes de empezar a buscar vivienda, haz este cálculo rápido con el precio orientativo de las viviendas que te interesan:
- Multiplica el precio de la vivienda por 0,20 para calcular la entrada mínima.
- Multiplica el precio por 0,10-0,12 para estimar los gastos e impuestos.
- Suma ambas cantidades: ese es tu ahorro objetivo aproximado (entrada + gastos).
- Añade un pequeño colchón adicional (2.000-3.000 €) para imprevistos de la mudanza o reformas iniciales.
Si ya tienes esa cantidad ahorrada, puedes empezar a buscar vivienda con tranquilidad. Si aún no llegas, en nuestro artículo sobre cómo ahorrar para la entrada de una hipoteca en 3 años te explicamos una estrategia concreta para llegar a esa cifra.
Conclusión
El ahorro necesario para comprar tu primera vivienda no se limita al 20% de entrada: hay que sumar entre un 10% y un 12% adicional en gastos e impuestos, lo que sitúa el ahorro real necesario en torno al 30% del precio de la vivienda en la mayoría de los casos. Existen vías como el aval ICO para reducir la entrada exigida, pero los gastos de la compra casi siempre corren por tu cuenta. Calcular con antelación esta cifra te permitirá planificar tu ahorro con realismo y evitar sorpresas de última hora antes de firmar.