Durante años, la deducción estatal por compra de vivienda habitual fue uno de los grandes incentivos fiscales para comprar piso en España. Hoy genera confusión: mucha gente asume que desapareció por completo, y no es exactamente así. En este artículo aclaramos qué queda vigente en 2026, quién puede seguir aplicándosela y qué alternativas fiscales existen a nivel autonómico para quienes compran su primera vivienda ahora.
Qué pasó con la deducción estatal por vivienda habitual
La deducción estatal por inversión en vivienda habitual del IRPF se eliminó para las compras realizadas a partir del 1 de enero de 2013. Desde entonces, quien compra una vivienda nueva no puede aplicarse esta deducción estatal en su declaración de la renta, por mucho que sea su vivienda habitual y la financie con hipoteca.
El régimen transitorio: quién conserva el derecho
La ley mantuvo un régimen transitorio para no perjudicar a quienes ya habían comprado antes de esa fecha. Puedes seguir aplicándote la deducción (hasta un 15% de las cantidades invertidas, con un límite de 9.040 € anuales) si cumples estas condiciones:
- Compraste tu vivienda habitual (o entregaste cantidades para su construcción) antes del 1 de enero de 2013.
- Te has aplicado la deducción por esa vivienda en alguna declaración posterior a 2012 (es decir, no la has «perdido» por no declararla en algún ejercicio, salvo excepciones muy concretas).
- La vivienda sigue siendo tu residencia habitual.
Si compraste después de esa fecha, este beneficio fiscal no te aplica, sin excepciones, por muy joven o por muy primeriza que sea tu compra.
Entonces, ¿qué deducciones existen hoy para comprar tu primera vivienda?
Aunque la deducción estatal general desapareció, en 2026 conviven varias vías fiscales que sí pueden reducir el coste real de comprar vivienda:
1. Deducciones autonómicas propias
Varias comunidades autónomas mantienen deducciones propias en el tramo autonómico del IRPF para determinados colectivos: jóvenes menores de cierta edad, familias numerosas, personas con discapacidad o compradores en zonas rurales con riesgo de despoblación. Los porcentajes, límites de renta y requisitos varían mucho de una comunidad a otra y cambian con cierta frecuencia, por lo que conviene revisar siempre la normativa vigente de tu comunidad autónoma antes de dar nada por hecho.
2. Reducciones en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Al comprar una vivienda de segunda mano pagas ITP, un impuesto autonómico. Muchas comunidades aplican tipos reducidos para menores de 35 años, familias numerosas o compradores de vivienda habitual, frente al tipo general. No es una «deducción» en el IRPF, pero su efecto económico es similar: pagas menos impuestos por la operación.
3. Bonificaciones en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
De forma parecida, en la compra de vivienda nueva (sujeta a IVA) algunas comunidades bonifican el AJD para determinados perfiles de comprador, especialmente jóvenes.
Tabla resumen: qué aplica según cuándo compraste
| Situación | ¿Deducción estatal disponible? | Qué revisar |
|---|---|---|
| Compra antes del 1/1/2013 | Sí, régimen transitorio (hasta 15% con límite de 9.040 €/año) | Haber aplicado la deducción en años anteriores |
| Compra a partir de 2013 | No | Deducciones autonómicas y reducciones de ITP/AJD |
| Primera vivienda en 2026 | No (estatal) | Normativa autonómica vigente + aval ICO si aplica |
Cómo saber qué te corresponde exactamente
Como estos beneficios cambian por comunidad autónoma y por ejercicio fiscal, la forma más fiable de confirmar qué te aplica es consultar la web de la Agencia Tributaria de tu comunidad autónoma o hablar con una gestoría antes de presentar la declaración, especialmente si vas a formalizar la compra este mismo año. Este artículo tiene carácter informativo general y no sustituye el asesoramiento fiscal personalizado.
Diferencias al pedir una hipoteca para segunda vivienda
Solicitar una hipoteca para una segunda vivienda (por ejemplo, una casa de vacaciones o una inversión) suele implicar condiciones menos favorables que para la vivienda habitual: los bancos financian normalmente un porcentaje menor del valor de tasación (habitualmente hasta el 60-70%, frente al 80% de la vivienda habitual), y en ocasiones aplican un diferencial algo más alto al considerar un mayor riesgo.
Esto significa que, para una segunda vivienda, es necesario disponer de un ahorro considerablemente mayor para la entrada (en torno al 30-40% del valor de la vivienda, más los gastos e impuestos asociados), lo que conviene tener en cuenta al planificar la operación con antelación.
Los bancos también valoran con más detalle la capacidad de endeudamiento total del solicitante en estos casos, ya que se suma la cuota de la hipoteca de la vivienda habitual (si la hubiera) a la de la nueva hipoteca, por lo que es recomendable calcular con cuidado que la suma de ambas cuotas no supere el límite recomendado del 30-35% de los ingresos netos mensuales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto financian los bancos para una segunda vivienda?
Normalmente hasta un 60-70% del valor de tasación, un porcentaje menor que el habitual 80% aplicado a la vivienda principal.
¿Se puede tener dos hipotecas a la vez?
Sí, siempre que la capacidad de endeudamiento del solicitante permita asumir ambas cuotas sin superar los límites recomendados de esfuerzo financiero.
¿Los intereses son más altos en una hipoteca para segunda vivienda?
Suelen ser algo más altos que en la hipoteca de vivienda habitual, al considerarse una operación de mayor riesgo para el banco.
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Conclusión
La deducción estatal por compra de vivienda habitual no ha desaparecido del todo, pero en la práctica solo sigue viva para quienes compraron antes de 2013, gracias al régimen transitorio. Si compras tu primera vivienda en 2026, esa vía no está disponible, pero puedes beneficiarte de deducciones autonómicas propias y de reducciones en ITP o AJD según tu comunidad, además de los avales públicos para jóvenes que ya hemos explicado en otros artículos de esta web. Infórmate siempre de la normativa concreta de tu comunidad antes de planificar el coste fiscal de tu compra.