Si a lo largo de tu hipoteca recibes un dinero extra —una paga, una herencia, un ahorro que consigues acumular más rápido de lo previsto—, una de las decisiones financieras más habituales es plantearte adelantar parte de la deuda. Eso es la amortización anticipada, y aunque en general reduce el coste total de tu hipoteca, no siempre es la opción más inteligente. Te explicamos cómo funciona, qué tipos existen y cuándo realmente compensa.
Qué es la amortización anticipada
La amortización anticipada consiste en pagar al banco, de forma voluntaria y adelantada, una cantidad de dinero superior a la cuota mensual que te corresponde, con el objetivo de reducir el capital pendiente de tu hipoteca antes de lo previsto. Al reducir el capital sobre el que se calculan los intereses, pagas menos intereses en total durante el resto de la vida del préstamo.
Dos formas de amortizar anticipadamente
Cuando haces una amortización parcial, el banco te ofrece (o puedes solicitar) elegir entre dos efectos distintos:
- Reducir cuota: mantienes el mismo plazo restante, pero tu cuota mensual baja, porque hay menos capital pendiente sobre el que calcular la cuota con el mismo sistema de amortización francesa.
- Reducir plazo: mantienes la misma cuota mensual, pero terminas de pagar la hipoteca antes de lo previsto.
Desde un punto de vista puramente matemático, reducir plazo suele generar un ahorro total en intereses mayor que reducir cuota, porque el capital deja de generar intereses antes. Sin embargo, reducir cuota tiene la ventaja de aliviar tu economía mensual de forma inmediata, lo que puede ser preferible si tu prioridad es tener más margen cada mes en lugar de terminar antes de pagar.
Comisiones por amortización anticipada
Desde la entrada en vigor de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Ley 5/2019), las comisiones por amortización anticipada están limitadas legalmente:
- Hipotecas a tipo fijo: comisión máxima del 2% durante los primeros 10 años, y del 1,5% a partir del undécimo año.
- Hipotecas a tipo variable: comisión máxima del 0,25% durante los primeros 3 años, del 0,15% entre el tercer y quinto año, y sin comisión alguna a partir del quinto año.
Además, muchos bancos aplican directamente el máximo legal o incluso ofrecen amortización sin comisiones como reclamo comercial, así que conviene revisar este dato en la FEIN antes de firmar, especialmente si sabes que vas a tener capacidad de amortizar en el futuro.
Cuándo compensa amortizar anticipadamente
Amortizar anticipadamente no siempre es la mejor decisión financiera, aunque psicológicamente resulte atractivo «deber menos». Antes de decidir, compara el tipo de interés de tu hipoteca con la rentabilidad que podrías obtener invirtiendo ese mismo dinero en otro producto:
- Si tu hipoteca tiene un tipo de interés alto (por ejemplo, por encima del 3-3,5%) y no tienes alternativas de inversión con una rentabilidad esperada claramente superior después de impuestos, amortizar suele ser la opción más segura y rentable.
- Si tu hipoteca tiene un tipo muy bajo (algo habitual en hipotecas firmadas antes de 2022) y tienes acceso a productos de inversión con una rentabilidad esperada superior, puede compensarte más invertir ese dinero que amortizar, aunque esto implica asumir un riesgo que la amortización no tiene.
También es fundamental que no comprometas tu colchón de emergencia por amortizar: los expertos financieros recomiendan mantener siempre un fondo equivalente a entre 3 y 6 meses de gastos antes de destinar ahorros extra a la hipoteca.
Cómo solicitar una amortización anticipada
El proceso es sencillo: comunicas al banco tu intención de amortizar, indicando el importe y si quieres reducir cuota o plazo, y la entidad te facilitará un nuevo cuadro de amortización. La mayoría de bancos permiten hacerlo desde la app o la web, aunque para importes elevados puede requerir una gestión presencial u online con tu gestor personal.
Conclusión
La amortización anticipada te permite reducir el coste total de tu hipoteca, ya sea bajando la cuota mensual o acortando el plazo. Desde 2019 las comisiones están limitadas por ley y en muchos casos son nulas, especialmente en hipotecas variables con varios años de antigüedad. Antes de destinar tus ahorros a amortizar, compara el tipo de interés de tu hipoteca con otras alternativas de inversión y asegúrate de mantener siempre un colchón de emergencia, para que adelantar la deuda no te deje sin margen ante un imprevisto.