Antes de darte el visto bueno definitivo, el banco necesita saber una cosa: si tú no pagaras la hipoteca, ¿cuánto podría recuperar vendiendo esa vivienda? Para responder a esa pregunta existe la tasación, un paso obligatorio en el proceso de compra que determina, en gran medida, cuánto dinero te van a prestar realmente.
Qué es la tasación de una vivienda
La tasación es un informe oficial elaborado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, que determina el valor de mercado de un inmueble en un momento concreto. No es una simple opinión: es un documento técnico y regulado, realizado por un arquitecto o técnico tasador que visita el inmueble, analiza su estado, superficie, ubicación, antigüedad y las condiciones del mercado inmobiliario en esa zona.
El banco utiliza este valor tasado —y no el precio que hayas pactado con el vendedor— como referencia principal para calcular cuánto dinero está dispuesto a prestarte, dentro del proceso descrito en nuestra guía completa sobre cómo funciona una hipoteca.
Por qué el valor de tasación es tan importante
Como norma general, los bancos españoles financian como máximo el 80% del menor valor entre el precio de compraventa y el valor de tasación. Esto tiene una consecuencia práctica muy relevante: si la tasación sale por debajo del precio que has pactado con el vendedor, el banco no financiará el 80% del precio de compra, sino el 80% del valor tasado (más bajo), y tendrás que cubrir la diferencia con ahorros propios.
Por ejemplo, si compras una vivienda por 200.000 € pero la tasación la valora en 185.000 €, el banco normalmente prestará como máximo el 80% de 185.000 € (148.000 €), no el 80% de 200.000 €. Tendrías que aportar los 52.000 € restantes de tu bolsillo, en lugar de los 40.000 € que habrías necesitado si la tasación hubiera coincidido con el precio de compra.
Cuánto cuesta la tasación
El coste de la tasación suele oscilar entre 250 € y 600 €, dependiendo de la sociedad de tasación, el tipo de vivienda y su valor. Es uno de los gastos que corren de tu cuenta como comprador (a diferencia de otros gastos que, tras la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019, asume mayoritariamente el banco, como la gestoría o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la constitución del préstamo).
Normalmente se paga por adelantado, antes de conocer si el banco aprobará finalmente tu hipoteca, por lo que es un gasto que debes prever incluso si al final no llegas a firmar con esa entidad.
Quién puede elegir la sociedad de tasación
Legalmente, tienes derecho a elegir cualquier sociedad de tasación homologada, no necesariamente la que te proponga el banco. Sin embargo, en la práctica, muchas entidades solo aceptan para su proceso interno tasaciones realizadas por sociedades con las que ya trabajan, así que conviene preguntar antes de encargarla por tu cuenta, para evitar tener que pagarla dos veces.
Qué pasa si la tasación sale más baja de lo esperado
Si te encuentras con una tasación por debajo del precio de compra, tienes varias opciones:
- Aportar más ahorros propios para cubrir la diferencia entre lo que financia el banco y el precio de compra.
- Negociar el precio a la baja con el vendedor, usando la tasación como argumento objetivo.
- Solicitar una segunda tasación con otra sociedad, aunque esto implica un coste adicional y no garantiza un resultado distinto.
- Buscar financiación complementaria, como un préstamo personal para cubrir la diferencia (aunque esto encarece notablemente el coste total y reduce tu margen de endeudamiento).
La tasación no es lo mismo que la nota simple ni la revisión técnica
Es habitual confundir la tasación con otros documentos del proceso de compra. La tasación determina el valor económico del inmueble, mientras que la nota simple del Registro de la Propiedad confirma quién es el propietario legal y si existen cargas (como otra hipoteca previa) sobre la vivienda. Son documentos distintos, ambos necesarios, pero con finalidades diferentes dentro del proceso de compraventa.
Conclusión
La tasación es el informe que determina cuánto vale realmente la vivienda a ojos del banco, y por tanto cuánto dinero estará dispuesto a prestarte, ya que la financiación se calcula sobre el menor valor entre el precio de compra y el valor tasado. Cuesta entre 250 € y 600 € y corre de tu cuenta como comprador. Antes de firmar arras por una vivienda, es recomendable hacer tus propios números asumiendo que la tasación podría salir algo por debajo del precio pactado, para no llevarte sorpresas de última hora con el importe de ahorros que necesitas aportar.