Recibir ayuda de padres o familiares para dar la entrada de la vivienda es una práctica muy habitual en España, especialmente entre compradores jóvenes. Pero esta ayuda no está exenta de implicaciones fiscales: mal gestionada, puede generar sanciones o problemas con Hacienda. En este artículo te explicamos cómo formalizar correctamente una donación familiar para tu hipoteca y qué impuestos conlleva.
Por qué hay que formalizar la ayuda, no basta con una transferencia
Un error frecuente es pensar que basta con que un familiar te haga una transferencia y ya está. En realidad, cualquier entrega de dinero relevante entre personas (aunque sean padres e hijos) que no se declare como donación puede generar problemas: el banco te pedirá justificar el origen de esos fondos (como explicamos en nuestro artículo sobre cómo demostrar ahorros al banco), y Hacienda puede considerar ese ingreso no declarado como una ganancia patrimonial no justificada, con las consiguientes sanciones.
El Impuesto de Donaciones
En España, las donaciones de dinero entre particulares tributan por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que es un impuesto cedido a las comunidades autónomas. Esto significa que el tipo aplicable y, sobre todo, las bonificaciones disponibles varían mucho según dónde residas.
La buena noticia es que la mayoría de comunidades autónomas aplican bonificaciones muy elevadas (en muchos casos del 99%) para donaciones de padres a hijos destinadas a la compra de la vivienda habitual, siempre que se cumplan ciertos requisitos (límite máximo de la donación, que se destine efectivamente a la compra, plazos para formalizarlo, etc.). Aun con bonificación, es obligatorio presentar la autoliquidación del impuesto dentro de plazo (normalmente 30 días hábiles desde la donación).
Pasos para formalizar correctamente la donación
- Formaliza la donación por escrito, idealmente ante notario si el importe es significativo (en algunas comunidades es obligatorio para aplicar la bonificación).
- Realiza la transferencia bancaria desde la cuenta del familiar donante hasta la tuya, indicando el concepto «donación para compra de vivienda habitual».
- Presenta la autoliquidación del Impuesto de Donaciones en tu comunidad autónoma dentro del plazo establecido (normalmente 30 días hábiles), aplicando la bonificación correspondiente si cumples los requisitos.
- Conserva toda la documentación (escritura o documento de donación, justificante de la transferencia, modelo del impuesto presentado) para aportarla al banco cuando te pida justificar el origen de los fondos.
Alternativa: préstamo familiar en lugar de donación
Otra opción habitual es formalizar la ayuda como un préstamo entre familiares en lugar de una donación, con un contrato de préstamo (con o sin intereses) registrado ante la Agencia Tributaria (modelo 600, exento en la mayoría de comunidades si es un préstamo sin garantía real). Esta vía puede tener sentido según la comunidad autónoma y el importe, pero conlleva la obligación de ir devolviendo ese préstamo de forma acreditable, por lo que conviene valorar bien qué opción compensa más en cada caso concreto con ayuda de un asesor fiscal.
Errores habituales a evitar
- No declarar la donación pensando que, al ser entre padres e hijos, no hace falta formalizarla.
- Superar los límites de importe que dan derecho a la bonificación autonómica sin ser consciente de ello.
- Dejar pasar el plazo de presentación del impuesto (aunque la bonificación sea del 99%, la falta de presentación en plazo puede acarrear sanciones).
- Mezclar varias donaciones pequeñas de distintos familiares sin documentarlas individualmente.
Qué es la tasación y por qué influye en el importe de la hipoteca
La tasación es una valoración oficial del inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada, que determina el valor de referencia sobre el que el banco calculará el importe máximo a financiar. Es habitual que los bancos financien hasta el 80% del menor valor entre el precio de compra y el valor de tasación, por lo que una tasación baja puede reducir el importe del préstamo aunque el precio pactado con el vendedor sea mayor.
El coste de la tasación corre normalmente a cargo del comprador, y su importe varía según el tipo y valor del inmueble, aunque suele rondar unos pocos cientos de euros. Es importante saber que la tasación tiene una validez limitada en el tiempo (habitualmente seis meses), por lo que si el proceso de compra se alarga puede ser necesario repetirla.
Si el resultado de la tasación es inferior al precio pactado, existen varias opciones: negociar una rebaja del precio con el vendedor, aportar más ahorro propio para cubrir la diferencia, o solicitar una segunda tasación con otra sociedad homologada si se considera que la primera no refleja el valor real del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la tasación de la vivienda?
Generalmente corre a cargo del comprador que solicita la hipoteca, aunque algunos bancos la incluyen como parte de ofertas comerciales.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra?
El banco suele financiar sobre el valor de tasación, no sobre el precio pactado, por lo que puede ser necesario aportar más ahorro propio o renegociar el precio.
¿Cuánto tiempo es válida una tasación?
Generalmente unos seis meses; si el proceso de compra se prolonga más allá de ese plazo, es posible que el banco exija repetirla.
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Conclusión
Recibir ayuda familiar para la entrada de tu hipoteca es totalmente legal y muy habitual, pero requiere formalizarla correctamente: transferencia documentada, declaración del Impuesto de Donaciones dentro de plazo (aprovechando la bonificación autonómica si existe) y conservación de toda la documentación para el banco. Dado que la normativa varía por comunidad autónoma, conviene consultar con una gestoría o asesor fiscal antes de recibir la ayuda, no después.