Comprar una vivienda no solo implica pagar el precio acordado con el vendedor: también hay que hacer frente a una serie de impuestos que, dependiendo del tipo de vivienda y de la comunidad autónoma, pueden suponer entre el 8% y el 12% adicional sobre el precio de compra. Entender qué impuestos te tocan y cuánto suponen es clave para no llevarte sorpresas al calcular tu presupuesto real.
Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Si compras una vivienda usada, pagarás el ITP, un impuesto autonómico cuyo porcentaje varía según la comunidad autónoma donde esté ubicado el inmueble. Generalmente oscila entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda (o del valor de referencia catastral, si es superior al precio de venta). Algunas comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o viviendas de protección oficial, por lo que conviene consultar la normativa autonómica concreta antes de calcular el coste final.
Vivienda de obra nueva: IVA y AJD
Si compras una vivienda nueva directamente al promotor, no pagas ITP, sino dos impuestos distintos:
- IVA: un 10% sobre el precio de la vivienda en toda España (4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial).
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): un impuesto autonómico que grava la formalización de la escritura ante notario, y que suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma.
Cuándo se paga cada impuesto
El ITP y el AJD deben liquidarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública de compraventa. El IVA, en cambio, se abona directamente al promotor en el momento de la compra, normalmente incluido en los pagos o en la escritura. No cumplir con el plazo de liquidación de ITP/AJD puede generar recargos e intereses de demora.
Diferencias por comunidad autónoma
Los tipos de ITP y AJD son competencia de cada comunidad autónoma, por lo que varían significativamente de una región a otra. Por ejemplo, Madrid aplica tipos generalmente más bajos que Cataluña o la Comunidad Valenciana. Antes de comprar, es recomendable consultar la Agencia Tributaria autonómica correspondiente o pedir información a la gestoría o notaría que tramite la compra.
Bonificaciones para jóvenes
Varias comunidades autónomas ofrecen tipos reducidos de ITP para compradores menores de 35 o 36 años, siempre que la vivienda vaya a ser su residencia habitual y el precio no supere ciertos límites. Estas bonificaciones pueden suponer un ahorro de varios miles de euros, por lo que merece la pena comprobar si cumples los requisitos antes de firmar.
Otros gastos fiscales a tener en cuenta
- Plusvalía municipal: aunque legalmente la paga el vendedor, en algunas operaciones se negocia repercutirla al comprador.
- IBI del año en curso: se suele prorratear entre comprador y vendedor según la fecha de la firma.
Ejemplo práctico sobre una vivienda de 150.000€
Sobre una vivienda de segunda mano de 150.000€, el ITP (que varía según la comunidad, orientativamente entre un 6% y un 10%) puede suponer entre 9.000€ y 15.000€. Si en cambio se trata de obra nueva, se paga IVA (10% en general, más el AJD, normalmente entre un 0,5% y un 1,5% según la comunidad), lo que supone una cifra similar o algo superior. Esta es una de las razones por las que comparar el coste fiscal total, no solo el precio de la vivienda, es tan importante al decidir entre obra nueva y segunda mano, o entre distintas comunidades.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el AJD de la hipoteca, el comprador o el banco?
Desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 2018, el AJD asociado a la constitución de la hipoteca lo paga el banco, no el comprador.
¿El IVA de la obra nueva se puede negociar?
No; el IVA es un impuesto de tipo fijo establecido por ley, no negociable con el vendedor ni con la administración.
¿Estos impuestos se pueden incluir en la hipoteca?
Por norma general los bancos financian el precio de la vivienda, no los impuestos de la compra, por lo que hay que tenerlos ahorrados aparte del importe de la entrada.
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Conclusión
Los impuestos asociados a la compra de vivienda son un gasto obligatorio que debes incluir en tu presupuesto desde el primer momento, no como un añadido de última hora. Infórmate del tipo exacto que aplica en tu comunidad autónoma, comprueba si tienes derecho a alguna bonificación por edad y ten siempre reservado ese porcentaje adicional del precio de compra para evitar sorpresas económicas justo antes de firmar.