Cuando calculas cuánto necesitas para comprar una vivienda, es fácil centrarse solo en el precio y la entrada, olvidando que hay toda una serie de gastos e impuestos adicionales que hay que pagar en el momento de la firma. En este artículo desglosamos, uno a uno, todos los gastos de comprar una vivienda en España, para que puedas presupuestarlos con precisión.
Cuánto suponen en total los gastos de compra
Como norma general, los gastos e impuestos asociados a la compra de una vivienda suponen entre un 10% y un 12% del precio si es de segunda mano, y algo más si es de obra nueva (por el IVA). Se pagan de tu propio bolsillo, ya que la hipoteca no los financia (salvo casos muy puntuales de «hipotecas con gastos incluidos», cada vez menos habituales).
Impuestos: ITP o IVA + AJD
El impuesto es, con diferencia, el gasto más elevado de todos, y depende de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva:
- Vivienda de segunda mano: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que gestiona cada comunidad autónoma y suele oscilar entre el 6% y el 10% del precio de la vivienda (o del valor de referencia catastral, si es mayor).
- Vivienda de obra nueva: se paga IVA (10% en general) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también varía por comunidad autónoma (entre el 0,5% y el 1,5% aproximadamente).
Profundizamos en las diferencias exactas entre comunidades autónomas en nuestro artículo sobre impuestos al comprar vivienda: ITP, IVA y AJD.
Notaría
Los honorarios notariales están regulados por arancel público (no son negociables libremente) y dependen del precio de la vivienda y de la complejidad de la escritura. Como referencia orientativa, suelen rondar los 600-1.000 € para una vivienda de precio medio, incluyendo tanto la escritura de compraventa como la de hipoteca.
Registro de la Propiedad
Inscribir la vivienda (y la hipoteca) en el Registro de la Propiedad también tiene un arancel regulado, normalmente algo inferior al de notaría: entre 400 € y 700 € aproximadamente, según el precio de la vivienda.
Gestoría
Aunque no es obligatorio, la mayoría de bancos exige o recomienda utilizar una gestoría para tramitar el pago de impuestos y la inscripción registral. Su coste suele rondar los 300-400 €, y en muchos casos el banco ya tiene una gestoría de confianza asignada al proceso.
Tasación
El banco exige una tasación oficial de la vivienda antes de conceder la hipoteca, con un coste habitual de entre 250 € y 600 € según el tipo y tamaño de la vivienda. Lo explicamos con más detalle en nuestro artículo sobre qué es la tasación de una vivienda y cuánto cuesta.
Ejemplo completo: vivienda de 200.000 € de segunda mano
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| ITP (ejemplo 8%) | 16.000 € |
| Notaría | 900 € |
| Registro de la Propiedad | 550 € |
| Gestoría | 350 € |
| Tasación | 400 € |
| Total gastos e impuestos | ~18.200 € (9,1%) |
Otros gastos a tener en cuenta
- Comisión de la inmobiliaria: si compras a través de agencia, normalmente la paga el vendedor, aunque conviene confirmarlo en cada operación.
- Seguro de hogar: obligatorio para la hipoteca, con un coste anual desde 150-300 € aproximadamente.
- Mudanza y primeros gastos de la vivienda: no forman parte estrictamente de «gastos de compra», pero conviene reservar un colchón adicional para ellos.
Conclusión
Los gastos de comprar una vivienda —impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación— suman habitualmente entre un 10% y un 12% del precio de compra, siendo el impuesto (ITP o IVA+AJD) el concepto más determinante y el que más varía según la comunidad autónoma. Sumar estos gastos a la entrada del 20% te dará la cifra real de ahorro que necesitas antes de firmar, evitando así sorpresas de última hora en el momento decisivo del proceso.
Cómo organizar una cuenta de ahorro específica para la entrada
Separar el ahorro destinado a la compra de vivienda en una cuenta específica, distinta de la cuenta corriente habitual, ayuda a evitar que ese dinero se mezcle con los gastos del día a día y facilita hacer seguimiento del progreso hacia el objetivo. Muchas entidades ofrecen cuentas remuneradas o de ahorro programado sin comisiones, pensadas específicamente para este tipo de metas a medio plazo.
Automatizar una transferencia periódica (mensual, coincidiendo con el cobro de la nómina) hacia esta cuenta suele ser más efectivo que intentar ahorrar lo que sobra a final de mes, ya que convierte el ahorro en una prioridad fija del presupuesto en lugar de una variable residual.
Además del ahorro para la entrada, conviene reservar una partida adicional para los gastos e impuestos asociados a la compra (que pueden suponer un 10-12% adicional del precio de la vivienda), para no encontrarse con la sorpresa de no tener liquidez suficiente el día de la firma pese a haber ahorrado ya el 20% de entrada.
Preguntas frecuentes
¿Es necesario abrir una cuenta específica para ahorrar la entrada?
No es obligatorio, pero ayuda a organizar el ahorro y a evitar que se mezcle con los gastos corrientes, facilitando el seguimiento del objetivo.
¿Cuánto conviene ahorrar además del 20% de entrada?
Se recomienda reservar entre un 10-12% adicional del precio de la vivienda para cubrir impuestos y gastos de formalización.
¿Compensa automatizar el ahorro mensual?
Sí, automatizar una transferencia fija tras el cobro de la nómina suele generar mejores resultados que ahorrar solo lo que sobra a final de mes.